Alloggi più grandi di circa 15m², -4,6% di spesa media per affitto e spese condominiali e una rete di quartiere più coesa, sono solo alcuni degli elementi emersi dall’indagine promossa da Fondazione Housing Sociale e Fondazione Cariplo e realizzata dall’Università Cattolica del Sacro Cuore e dall’Evaluation Lab della Fondazione Social Venture Giordano Dell’Amore, che prova a comprendere in che misura vivere in complessi di social housing possa migliorare la condizione di benessere degli abitanti.
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Gli interventi di housing sociale (HS) sostenuti e gestiti anche da soggetti del terzo settore si stanno sviluppando in tutto il paese a partire dall’esperienza pionieristica della Fondazione Cariplo, della Fondazione Housing Sociale (FHS) – che ha appena celebrato i vent’anni di attività – e del Fondo Immobiliare di Lombardia (FIL). Questi interventi perseguono due obiettivi diversi ma complementari. In primo luogo, vogliono aumentare l’offerta di alloggi in affitto a prezzo accessibile per coloro che – a causa degli affitti elevati – non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato libero ma, allo stesso tempo, hanno un reddito troppo alto per accedere all’edilizia residenziale pubblica, la cui offerta è insufficiente. In secondo luogo, gli interventi di housing sociale mirano a costruire comunità abitative coese, in grado di migliorare la qualità della vita dei loro abitanti.
Per contenere i canoni di locazione gli interventi di HS hanno usato diversi strumenti: la riduzione dei costi di acquisizione dei terreni grazie a convenzioni con gli enti locali, l’innovazione nella progettazione e la razionalizzazione nelle tecniche costruttive. Per garantire la creazione di comunità di abitanti coese e per migliorare la qualità della vita degli abitanti l’HS ha puntato a un’elevata mixité negli inquilini e, a fianco delle abitazioni, ha favorito la creazione di servizi (commerciali, residenziali collettivi, animativi e culturali) gestiti da organizzazioni del terzo settore; ciò per rendere più vivibili e attraenti gli spazi collettivi, coinvolgendo anche gli abitanti nella loro gestione e cura.
Nonostante gli interventi realizzati, gli appartamenti di HS a canone calmierato non sono ancora in grado di soddisfare il fabbisogno e nuovi investimenti dovranno essere fatti. È tuttavia importante sin d’ora comprendere se le esperienze avviate abbiano avuto un impatto positivo sulla qualità della vita degli abitanti, migliorando il loro benessere.
La stima dell’impatto degli interventi di HS è però complessa perché è necessario sia misurare ciò che è accaduto agli inquilini degli alloggi di HS, sia stimare quello che sarebbe successo loro se non avessero avuto accesso agli alloggi stessi, cioè la situazione “controfattuale”. Per farlo, l’Evaluation Lab della Fondazione Social Venture Giordano Dell’Amore e FHS hanno sottoposto un questionario di indagine alla popolazione ospitata dagli alloggi di HS e a un campione di persone simili agli inquilini dell’HS ma titolari di contratti d’affitto sul mercato libero che hanno richiesto un contributo per l’affitto al comune di Milano; questi ultimi rappresentano la miglior stima possibile di ciò che sarebbe successo agli inquilini dell’HS se non avessero avuto accesso a questa soluzione, cioè la situazione controfattuale.
Il dataset utilizzato per la ricerca è composto da 4.067 questionari: 389 compilati dagli inquilini di alcuni degli interventi di HS realizzati a Milano dal Fondo Immobiliare di Lombardia Comparto Uno e 3.678 compilati da affittuari di alloggi sul mercato libero.
Grazie all’utilizzo di tecniche di analisi econometrica, la ricerca ha mostrato che, a parità di altre condizioni, abitare in HS:
- consente di disporre di alloggi (mediamente di 72 m²), circa 15 m² in più rispetto a quelli che gli inquilini avrebbero potuto affittare sul libero mercato;
- permette di spendere, in media, circa il 35,3% del reddito per l’affitto e le spese condominiali, rispetto al 39,9% del mercato libero; parte del risparmio è utilizzato per alimentazione, viaggi e turismo oppure attività culturali e di intrattenimento;
- aumenta del 25% la percezione della sostenibilità economica del canone di affitto e del 6% la percezione della qualità dell’appartamento rispetto alle alternative possibili, ma riduce del 14% la percezione della sostenibilità delle spese di gestione;
- migliora del 20% la percezione della qualità del proprio alloggio e riduce del 4% la percezione di disagio e incuria nel proprio quartiere;
- aumenta del 23% la probabilità di accrescere i contatti con i propri vicini di casa, del 14% la possibilità di accrescere le relazioni con gli abitanti del quartiere e del 15% la probabilità di accrescere la dimensione della propria rete di supporto.
Il rigore metodologico dell’analisi produce risultati molto incoraggianti per gli attori del terzo settore che operano nel comparto dell’HS. Ora si tratta di capire come scalare ancora di più le soluzioni proposte.
